Как согласовать перепланировку в квартире
Перепланировка — это попытка сделать вашу квартиру более комфортной. Но закон не позволяет вам делать все, что вы хотите — есть правила и требования, которым нужно следовать. Если вы попытаетесь рискнуть переделать свою квартиру без разрешения государственных органов, то в лучшем случае вас могут оштрафовать, а в худшем — лишить квартиры. Мы понимаем, как узаконить перепланировку.
Давайте сразу оговоримся, что дизайн-проект — это не проект перепланировки. Эскизный проект юридически бесполезен, ни БТИ, ни архитектурное бюро, ни суд не примут его во внимание.
Только официальный проект перепланировки или дизайн проект является основой для перепланировки. Этими проектами могут заниматься:
- Проектные организации с соответствующим допуском СРО — если реконструкция не нарушает несущие конструкции дома. Наличие у компании допуска можно проверить в едином реестре членов СРО;
- Проектный институт — автор проекта, если перепланировка затрагивает несущие конструкции.
Правильнее всего сначала сделать дизайн, а затем ремонт. Но часто бывает наоборот: люди переделывают дизайн, а потом пытаются его узаконить. И не всегда успешно, потому что не учитываются многие тонкости.
Что такое перепланировка
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ определяет реконструкцию квартиры в жилом доме как изменение существующей конфигурации с необходимостью внесения соответствующих изменений в технический паспорт.
Концепция реконструкции может включать следующие виды работ:
- Удаление или перемещение перегородок;
- Новые или перенос существующих дверных проемов;
- Объединение или разделение комнат;
- Реконструкция и перенос мокрых зон (кухни, туалеты);
- Увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, расположенных вне квартир (прихожие, лестничные клетки, тамбуры, холлы, лестничные клетки и т.д.;)
- реконструкция существующих вестибюлей.
ВАЖНО: В соответствии с пунктом 1.7.3 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», «Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.»
Нарушителей могут оштрафовать или даже заставить вернуть помещения в прежнее состояние.
Например:
- нельзя увеличивать размер туалета за счет жилой площади,
- нельзя объединять лоджии с комнатами,
- нельзя заменять полы с подогревом центральным отоплением,
- нельзя строить слишком большие мезонины,
- нельзя удалять вентиляционные каналы или интегрировать кухни с газовыми плитами в жилые помещения.
Такие изменения не могут быть узаконены.
Виды перепланировок
«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как владелец планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, которые должны быть согласованы до их выполнения, перечислены соответствующим образом».
Существуют три группы мероприятий, требующих предварительного согласования (без него перепланировка не может быть осуществлена):
- По переустройству
- По перепланировке;
- Относительно общего имущества.
Давайте более подробно рассмотрим, какие виды работ относятся к каждой подгруппе.
Переустройство:
- Пристройка нежилых помещений с дополнительными инженерными, техническими или санитарными сооружениями, а также их перемещение с сопутствующей прокладкой новых сетей, необходимых для их нормального функционирования;
- Проведение ремонтных работ в домах, отнесенных к объектам культурного наследия.
Перепланировка:
- перенос и изменение границ влажных зон (туалеты, кухни, кухни-ниши);
- работы на несущих стенах, включая организацию новых проемов в них;
- устройство проемов в перекрытиях и стенах между квартирами, с изменением их границ;
- закладка проемов в несущих конструкциях и перекрытиях;
- демонтаж и переделка полов в старых зданиях с деревянными перекрытиями и переделка существующих перегородок;
- строительство или демонтаж лестниц, пандусов;
- установка перегородок, увеличивающих максимально допустимую нагрузку на несущую конструкцию;
- создание антресоли, если его площадь превышает 40% от площади помещения, в котором он будет построен;
- перестройка в зданиях, отнесенных к объектам культурного наследия.
Работы в отношении общедомового имущества и/или его архитектурного облика
- все работы, связанные с оконными и дверными проемами в наружных стенах и крышах (создание новых, заделка существующих или изменение их внешнего вида), даже если такие изменения не снижают несущую способность конструкции
- устройство и остекление навесов на крышах жилых зданий, а также установка в них отопительного и санитарно-технического оборудования
- оборудование проходов, лестниц, крылец (в том числе с навесами) без фундамента в помещениях, расположенных на первом и цокольном этажах в границах общего имущества
- обустройство балконов и лоджий на первых этажах без фундамента
- установка каминов;
- расположение вентиляционных каналов на фасадах;
- другие действия, касающиеся общего имущества и связанные с изменением архитектурных особенностей здания.
Зачем согласовывать перепланировку
Единственная причина для проведения этой процедуры — избежать того, что владельцы построят что-то, что приведет к обрушению всего дома. Есть риск, что новые стены перегрузят что-то важное и дом рухнет или обвалится. Или арендатор решает разобрать часть стены, а там находится вентиляционный короб или трубы. Правительство не доверяет жильцам архитектуру своего жилья — и совершенно справедливо.
На самом деле, перепланировка не всегда одобряется: слишком много бюрократии, продираться через которую себе дороже. Чаще всего они просто вызывают бригаду на стадии ремонта, строят все сами и живут спокойно. Выяснилось, что перепланировка незаконна.
Если они узнают о незаконной реконструкции, владельца оштрафуют на 2 500 рублей и попросят вернуть все в прежнее состояние за свой счет. Если владелец не вернется, квартира будет изъята у него и выставлена на аукцион. В этой ситуации никому нет дела до имущества: владелец получит только сумму аукциона за вычетом расходов на аукцион.
Чтобы этого не произошло, важно, чтобы изменения в интерьере были выполнены на законных основаниях. Сегодня мы рассмотрим, как внести изменения и узаконить их. В отдельной статье мы напишем о том, что нужно делать, если вы уже все переделали, но не оформили документы.
Перепланировка проходит в три этапа:
- Осуществляется подготовка проект и согласовывают его с администрацией района.
- Ломают старое и строят новое.
- Новое передают администрации и получают документы .
